Курсы валют ЦБ РФ
Дата: 00:00 00:00
Курс доллара 0.00 0.00
Курс евро 0.00 0.00

 

Ключевая ставка – 10,0%

Проблемы трехстороннего взаимодействия: оценщиков, банков и заемщиков

По мере активного формирования и развития рынка недвижимости оценочная деятельность стала занимать на нем значительное место. Качественное определение стоимости имущества становится необходимым при любых операциях с ним: при покупке или продаже объекта, аренде, при оформлении наследства или брачного договора, при установлении суммы ущерба и др. Наибольший спрос на оценку возникает, когда дело касается залогового имущества для ипотечного кредитования. Помимо прямых заказчиков оценочных услуг, то есть собственников объектов, основными же пользователями отчетов об оценке являются банки. Отсюда появляется, так называемая, трехсторонняя форма взаимодействия между банками, оценщиками и заемщиками со всеми последующими сложностями и разногласиями. Рассмотрим роль оценочной компании в данной системе отношений, самые актуальные проблемы подобного сотрудничества, а также попытаемся предложить свое видение их решений.

 

В принципе банки могут и самостоятельно определять рыночную стоимость объектов для залога, за исключением жилой недвижимости, которую по закону должны оценивать только оценочные компании. Однако банки для упрощения своей финансовой нагрузки в виде необходимого количества исполнителей с окладами и рабочими местами, обращаются за оценкой объектов коммерческой недвижимости, оборудования и бизнеса в сторонние компании. Хотя в случае привлечения независимых оценщиков эти расходы перекладываются на плечи заемщика, которому придется самостоятельно оплачивать услугу, тем не менее, при подобном аутсорсинге намного повышается качество работы. Оценочные компании помогают банкам сократить время на оценку, например, при большом объеме, а также взять на себя риски – ведь роль оценщиков состоит в предоставлении адекватных независимых данных о стоимости имущества.

 

И здесь возникает первая и основная проблема для банков – независимость и объективность оценки. Это значит, что иногда недобросовестные оценочные компании умышленно, а, в большинстве, по требованию заемщика, завышают цену залоговых объектов или определяют не совсем реальные рыночные стоимости. Причиной этому служит дисбаланс интересов заемщика и банка. Первый, являясь непосредственно заказчиком оценочной услуги, заинтересован в оценке своего имущества по максимально высокой, а иногда и завышенной стоимости для получения большей суммы кредита. Банку же, в свою очередь, важна объективная рыночная стоимость объекта, чтобы без потерь его реализовать в случае невыплат по кредиту. Связующим звеном здесь является оценочная компания, от которой и зависит итоговая стоимость. Но и сам оценщик находится между двух огней, стремясь угодить обеим сторонам – заемщику, который оплачивает услугу, и банку, от которого зависит поток клиентов.

 

Эту проблему, с точки зрения залоговых отделов, можно решить следующими способами. Ранее отмененное лицензирование, которое влияло на работу всей компании, вовсе не означает отсутствие каких-либо инструментов воздействия. Членство в СРО гарантирует то, что эксперты прошли соответствующее обучение и обладают всеми необходимыми специальными знаниями и навыками. Также вступление в СРО предоставляет оценщику возможность подписывать отчеты. Оно является добровольным, но обязательным для оценщиков, стремящихся продолжать и развивать свою профессиональную деятельность.

 

Регулярно саморегулируемая организация проводит плановую проверку деятельности отдельных ее членов. Кроме того, при поступлении жалоб на оценщика от заказчика, банка или любого пользователя отчетом, проводится внеплановая проверка, где рассматриваются допущенные исполнителем серьезные ошибки в отчетах, нарушение ФЗ 135, ФСО, стандартов СРО и других нормативных актов. Затем все оплошности оценщика фиксируются в выписках из СРО. Кроме того, на официальных сайтах в открытом доступе хранится вся информация о входящем в реестр членов оценщике – выполненные отчеты, срок членства, образование, стаж профессиональной деятельности и др. Все это служит подтверждением качества предоставляемых услуг оценщика, а также является мощным регулятором в случае его недобросовестности.

 

Как правило, банки составляют свой реестр партнеров-оценщиков, которым они доверяют и которых рекомендуют клиентам – так называемая, неформальная аккредитация. Выбор компаний обычно происходит на основе рекомендаций от других банков или СРО, рейтингов, проверки деловой репутации оценщиков, а также контроля соответствия специалиста требованиям ФЗ-135 ст.15 «Обязанности оценщика» (наличие свидетельства СРО, страхового полиса и образования в области оценочной деятельности). К сожалению, система отбора организаций по качеству еще не совсем сформирована и понятна – вся сторонняя информация о компании не всегда является честной и прозрачной. К примеру, рейтинги и рэнкинги оценочных компаний, главным образом, основываются на их финансовых показателях, хотя доход в данном случае не является критерием качества выполняемых отчетов и не отражает профессиональный уровень специалистов. По большей мере, банкам приходиться искать исполнителей методом собственных проб и ошибок. Так как теперь банки обязаны принимать отчеты ото всех оценочных компаний, то необходимостью становится более тщательная их проверка внутренними подразделениями.

 

Помимо этого, обязательным для оценщика является страхование его профессиональной ответственности. В случае некорректно определенной стоимости в отчете и, как следствие, понесенных банком убытков, страховая служба оценщика обязана выплатить необходимую сумму. Если же страховая не в состоянии покрыть всю сумму, тогда может пострадать имущество оценщика. Данный фактор также является своеобразным рычагом воздействия на оценщика и служит некой гарантией его добросовестности.

 

Со своей стороны оценочные компании, дорожащие репутацией, никогда не пойдут на поводу у заемщика и не станут искажать реальную рыночную стоимость залога. Ведь наиболее важным звеном в трехстороннем взаимоотношении для них является не заемщик, а банк, интересы которого они и отстаивают. В пользу этого решающими факторами для оценщика являются даже не штрафы или покрытие страховкой потерь банка из-за ошибок и допущений, а именно расторжение сотрудничества и потеря в дальнейшем клиентов данного банка. В практике многих банков существует определенный процент количества выявленных некачественных отчетов, при достижении которого оценщика попросту исключают из реестра своих партнеров.

 

Кроме того, некоторые банки все же обходятся своими силами при оценке залоговых объектов, не привлекая сторонние компании. Однако, на наш взгляд, наиболее эффективным вариантом работы, который необходимо закрепить законодательно, является передача всей оценки профильным специалистам. Это позволит полностью минимизировать риски для банков, так как они в первую очередь заинтересованы в достоверности проводимой оценки стоимости. В таком случае стоит учесть и отсутствие вопросов и претензий у ЦБ к предоставленным отчетам и банку, так как вся ответственность ложится на оценщиков.

 

Тем не менее, нельзя полностью игнорировать и интересы заемщика. Ведь профессионализм здесь и заключается в нахождении законного компромисса между требованиями банка, желаниями заемщика и возможностями оценщика.

 

Алексей Сёмин, Генеральный директор Консалтинговой группы «Апхилл»

Не является СМИ.
При использовании материалов с сайта обязательна ссылка на источник.