Курсы валют ЦБ РФ
Дата: 00:00 00:00
Курс доллара 0.00 0.00
Курс евро 0.00 0.00

 

Ключевая ставка – 10,0%

Коммерческая недвижимость

Этапы проведения залоговой экспертизы объектов недвижимости

 

 

 1. Ознакомление с предметом залога

 
 запрос и получение правоустанавливающей и технической документации; 
          общая информация о предмете залога:
-тип объекта,
                       -текущее использование,
-основные технические характеристики;
       адрес и местоположение предмета залога;
 собственники предмета залога;
 имеющиеся обременения;
 предварительное суждение о рынке подобных объектов и ликвидности предмета залога.
 
 
 
 2. Осмотр предмета залога
 
• цель: формирование общего мнения об объекте залога и его местонахождении, сравнение данных технической документации с текущим состоянием объекта;
• осмотр должен производиться после ознакомления с технической и правовой документацией;
• для стандартизации и упрощения процедуры осмотра рекомендуется подготовить акты осмотра:  

 
• осмотр сопровождается фотографированием и, в случае сложных объектов, видеосъёмкой предмета залога и его окружения

Рекомендации
по проведению
осмотра
 

 

 3. Анализ  правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации по залогу

 

• цель анализа: точная идентификация предмета залога и выявление факторов, влияющих на ликвидность и рыночную стоимость предмета залога;

Что и для чего проверяется
в процессе анализа
документации


 • ответственность за экспертизу правовой документации лежит на юридическом подразделении, поэтому на данном этапе залоговой экспертизы целесообразно использовать заключение юристов (при наличии);

 

• все выявленные в документах расхождения, а также факторы, оказывающие существенное влияние на ликвидность и рыночную стоимость залогового имущества, должны быть отражены в заключении о проведении залоговой экспертизы: 

 

 

4.  Анализ обременений

 

• к обременениям относятся:

- залог в качестве обеспечения по обязательствам;
- залог у продавца при неполной оплате имущества;
- долгосрочная аренда, условия которой могут не соответствовать рыночной ситуации (ставка аренды) или ограничивать собственника в правах доступа в помещения;
- обязательства по договорам купли-продажи и аренды; 

- особый статус объекта недвижимости (историческое здание, социальный объект и т.п.);               

                       - право сервитута;

- арест и проч. ограничения прав.

 

• на основании анализа правоустанавливающей документации делаются следующие выводы:

- устанавливается перечень всех имеющихся обременений;
- определяется степень влияния обременений на ликвидность и стоимость обеспечения;
- выносятся рекомендации или требования по изменению существующих условий договоров для снятия обременений или уменьшения их отрицательного влияния на качество обеспечения.

 

 

 5. Ликвидность предлагаемого обеспечения

 

• одна из основных характеристик залога: возможность обменять залоговое обеспечение (объект недвижимости) в определённый срок на деньги с целью погашения задолженности по кредиту;
  
 
 
      • факторы, влияющие на ликвидность:
- местоположение;
- физическое состояние объекта;
- типичный срок реализации;
- рыночные условия;
• по степени ликвидности объекты недвижимости можно разделить на:
- ликвидные;
- низколиквидные;
- неликвидные;
• ликвидность оказывает прямое влияние на величину залогового дисконта: чем ниже ликвидность, тем выше дисконт.

 

 

 6. Уточнение перечня закладываемого имущества 

 

• после осмотра предлагаемой в залог недвижимости, анализа документов и выводов о ликвидности обеспечения, принимается решение о перечне имущества для залога:

     • перечень имущества может уменьшиться, если какие-то объекты не могут

      быть использованы в качестве обеспечения кредита; 

• перечень имущества может расшириться за счёт дополнительных объектов недвижимости, которые необходимо взять в залог дополнительно к предлагаемому имуществу, или за счёт оформления в залог оборудования, без которого объекты недвижимости не смогут нормально функционировать.

 

 

 7. Определение стоимости предмета залога

 

• анализ рынка подобных объектов;

     • выбор подходов и методов оценки и расчёт рыночной стоимости;

• согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости;
• расчёт залогового дисконта и определение залоговой стоимости;
• обоснование справедливой стоимости обеспечения.

 

 

 8. Выводы и комментарии по результатам проведённой залоговой экспертизы


• итоговый вывод: имущество может или не может использоваться в качестве залогового обеспечения;
• комментарии:

- основные достоинства и недостатки предлагаемого в залог имущества;
- риски и ликвидность залогового обеспечения;
- рекомендации по принятию в залог предлагаемого имущества, требования к залогодателю;

- рекомендации по оформлению договора залога;

- рекомендации по страхованию залогового имущества;
- рекомендации по мониторингу залогового имущества;

• определение категории качества обеспечения;
• определение справедливой стоимости обеспечения для расчёта резервов.

 

 

 

Не является СМИ.
При использовании материалов с сайта обязательна ссылка на источник.