Курсы валют ЦБ РФ
Дата: 00:00 00:00
Курс доллара 0.00 0.00
Курс евро 0.00 0.00

 

Ключевая ставка – 10,0%

Экспертиза разных типов обеспечения

Экспертиза разных типов обеспечения (18)

Особенности проведения экспертизы ТМЦ

Особенности проведения экспертизы земельных участков

Особенности проведения экспертизы оборудования

Особенности проведения экспертизы судов

Особенности проведения экспертизы воздушных судов

Особенности проведения экспертизы ж/д транспорта

Особенности проведения экспертизы автотранспорта

Этапы проведения залоговой экспертизы объектов недвижимости

 

 

 1. Ознакомление с предметом залога

 
 запрос и получение правоустанавливающей и технической документации; 
          общая информация о предмете залога:
-тип объекта,
                       -текущее использование,
-основные технические характеристики;
       адрес и местоположение предмета залога;
 собственники предмета залога;
 имеющиеся обременения;
 предварительное суждение о рынке подобных объектов и ликвидности предмета залога.
 
 
 
 2. Осмотр предмета залога
 
• цель: формирование общего мнения об объекте залога и его местонахождении, сравнение данных технической документации с текущим состоянием объекта;
• осмотр должен производиться после ознакомления с технической и правовой документацией;
• для стандартизации и упрощения процедуры осмотра рекомендуется подготовить акты осмотра:  

 
• осмотр сопровождается фотографированием и, в случае сложных объектов, видеосъёмкой предмета залога и его окружения

Рекомендации
по проведению
осмотра
 

 

 3. Анализ  правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации по залогу

 

• цель анализа: точная идентификация предмета залога и выявление факторов, влияющих на ликвидность и рыночную стоимость предмета залога;

Что и для чего проверяется
в процессе анализа
документации


 • ответственность за экспертизу правовой документации лежит на юридическом подразделении, поэтому на данном этапе залоговой экспертизы целесообразно использовать заключение юристов (при наличии);

 

• все выявленные в документах расхождения, а также факторы, оказывающие существенное влияние на ликвидность и рыночную стоимость залогового имущества, должны быть отражены в заключении о проведении залоговой экспертизы: 

 

 

4.  Анализ обременений

 

• к обременениям относятся:

- залог в качестве обеспечения по обязательствам;
- залог у продавца при неполной оплате имущества;
- долгосрочная аренда, условия которой могут не соответствовать рыночной ситуации (ставка аренды) или ограничивать собственника в правах доступа в помещения;
- обязательства по договорам купли-продажи и аренды; 

- особый статус объекта недвижимости (историческое здание, социальный объект и т.п.);               

                       - право сервитута;

- арест и проч. ограничения прав.

 

• на основании анализа правоустанавливающей документации делаются следующие выводы:

- устанавливается перечень всех имеющихся обременений;
- определяется степень влияния обременений на ликвидность и стоимость обеспечения;
- выносятся рекомендации или требования по изменению существующих условий договоров для снятия обременений или уменьшения их отрицательного влияния на качество обеспечения.

 

 

 5. Ликвидность предлагаемого обеспечения

 

• одна из основных характеристик залога: возможность обменять залоговое обеспечение (объект недвижимости) в определённый срок на деньги с целью погашения задолженности по кредиту;
  
 
 
      • факторы, влияющие на ликвидность:
- местоположение;
- физическое состояние объекта;
- типичный срок реализации;
- рыночные условия;
• по степени ликвидности объекты недвижимости можно разделить на:
- ликвидные;
- низколиквидные;
- неликвидные;
• ликвидность оказывает прямое влияние на величину залогового дисконта: чем ниже ликвидность, тем выше дисконт.

 

 

 6. Уточнение перечня закладываемого имущества 

 

• после осмотра предлагаемой в залог недвижимости, анализа документов и выводов о ликвидности обеспечения, принимается решение о перечне имущества для залога:

     • перечень имущества может уменьшиться, если какие-то объекты не могут

      быть использованы в качестве обеспечения кредита; 

• перечень имущества может расшириться за счёт дополнительных объектов недвижимости, которые необходимо взять в залог дополнительно к предлагаемому имуществу, или за счёт оформления в залог оборудования, без которого объекты недвижимости не смогут нормально функционировать.

 

 

 7. Определение стоимости предмета залога

 

• анализ рынка подобных объектов;

     • выбор подходов и методов оценки и расчёт рыночной стоимости;

• согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости;
• расчёт залогового дисконта и определение залоговой стоимости;
• обоснование справедливой стоимости обеспечения.

 

 

 8. Выводы и комментарии по результатам проведённой залоговой экспертизы


• итоговый вывод: имущество может или не может использоваться в качестве залогового обеспечения;
• комментарии:

- основные достоинства и недостатки предлагаемого в залог имущества;
- риски и ликвидность залогового обеспечения;
- рекомендации по принятию в залог предлагаемого имущества, требования к залогодателю;

- рекомендации по оформлению договора залога;

- рекомендации по страхованию залогового имущества;
- рекомендации по мониторингу залогового имущества;

• определение категории качества обеспечения;
• определение справедливой стоимости обеспечения для расчёта резервов.

 

 

 

Страница 1 из 2
Не является СМИ.
При использовании материалов с сайта обязательна ссылка на источник.